Ce sont principalement la nature ou plus précisément l’ampleur des travaux en faisant l’objet et le délai d’instruction pour les obtenir qui différencient le permis de construire de la déclaration préalable.
Déclaration préalable de travaux : pour les chantiers « mineurs »
En cas de construction neuve, ce sont les dimensions de l’ouvrage que l’on a pour projet de créer qui permettent de trancher entre déclaration préalable et permis de construire. Ne nécessitent qu’une simple déclaration préalable de travaux :
- les constructions créant une surface de plancher supérieure à 5 m2 mais inférieure ou égale à 20 m2 (ou présentant une surface de plancher inférieure à 20 m2 mais situées dans des secteurs sauvegardés ou protégés),
- les constructions dont la hauteur est supérieure à 12 m et dont la surface de plancher est inférieure à 5 m2,
- les murs dont la hauteur est supérieure à 2 m (ou inférieure à 2 m de hauteur s’ils sont situés dans des secteurs sauvegardés ou protégés),
- les piscines dont la surface de bassin ne dépasse pas 100 m2, non couvertes ou dont la couverture, fixe ou mobile, affiche une hauteur inférieure à 1m80,
- les serres dont la hauteur est comprise entre 1m80 et 4 m et dont la surface au sol n’excède pas 2 000 m2.
Pour tout chantier qui interviendrait sur une construction existante (comme la réalisation d’une extension, par exemple), doivent faire l’objet d’une déclaration préalable les travaux ayant pour conséquence :
- de changer la destination d’un bâtiment existant,
- de ravaler la façade d’un bâtiment situé dans un secteur protégé,
- de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment,
- de modifier l’intérieur d’un immeuble situé dans un secteur sauvegardé (même s’ils n’en modifient pas la structure ni le volume),
- de créer entre 5 et 20 m2 surface de plancher située ,
- de modifier le volume d’une construction existante (en perçant l’un de ses murs, par exemple) ,
- de créer une surface de plancher inférieure à 40 m2 (et sans que la surface totale de la construction ne dépasse, au final,170 m2) s’ils sont effectués en zone urbaine soumise à un PLU ou à un document d’urbanisme.
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Permis de construire : réservé aux « gros » travaux
En cas de construction neuve, doivent faire l’objet d’une demande de permis de construire tous les travaux pour lesquels une simple déclaration préalable ne suffit pas : constructions créant une surface de plancher supérieure à 20 m2, piscines dont le bassin affiche une surface de bassin dépassant 100 m2, etc. En clair, la devise du permis de construire pourrait être « petits travaux s’abstenir »…
En ce qui concerne les travaux réalisés sur des constructions existantes, doivent faire l’objet d’un permis de construire les travaux (hors réparation et entretien) :
- entraînant la création d’une surface de plancher supérieure à 40 m2 dans une zone urbaine soumise à un PLU ou portant la surface totale de la construction à plus de 170 m2 (un architecte devra d’ailleurs intervenir),
- créant une surface de plancher supérieure à 20 m2,
- réalisés sur un immeuble ou inscrit comme monument historique,
- modifiant la structure ou la façade d’un bâtiment et s’accompagnant d’un changement de destination.
Permis de construire et déclaration de travaux : des délais qui divergent
Si les pièces à fournir à l’administration sont identiques (plans, documents annexes, etc.) que l’on fasse une déclaration préalable de travaux ou que l’on dépose un permis de construire, les délais dans lesquels ces deux démarches administratives sont instruites ne sont pas les mêmes.
Une déclaration préalable de travaux met en principe un mois avant d’être validée par l’administration. Pour un permis de construire, on double la mise et le délai d’instruction est alors porté à deux mois en moyenne. Une fois le délai d’instruction écoulé, le chantier pourra démarrer à condition toutefois que la commune sur le territoire de laquelle seront réalisés les travaux n’ait pas formulé d’opposition.
Il est à noter que dans le cadre du grand projet de simplification que vient de lancer le gouvernement, il est prévu que les permis de construire soient, à l’avenir, délivrés plus rapidement qu’ils ne le sont actuellement. Concrètement, et d’ici fin 2015, leur délai de délivrance ne devra pas dépasser 5 mois.
En cas de refus de permis de construire, il est possible de déposer un recours gracieux auprès de l’autorité signataire. Sans réponse dans les quatre mois, la réponse sera alors négative. Toujours dans le cadre de la politique de simplification voulue par le gouvernement, le silence gardé par l’administration devrait bientôt valoir non plus « refus » mais « acceptation».
On peut aussi déposer un recours contentieux auprès du tribunal administratif dans les deux mois qui suivent soit la notification du refus, soit le délai de quatre mois du recours gracieux.